BERSZINSKI-APARTMENTS

Rechtliche Prüfung und überarbeitete Fassung der AGB Erstellt für: Jörn Berszinski – Stand: 31. August 2026

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Wichtiger Hinweis

Diese Prüfung ist eine strukturierte fachliche Einschätzung auf Basis der von Ihnen vorgelegten AGB und öffentlich zugänglicher Rechtsquellen. Sie ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für eine rechtsverbindliche Freigabe – insbesondere zur Frage der Unternehmereigenschaft (siehe unten) – empfehlen wir die Prüfung durch eine Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt oder Steuerberater/in.

1. Zusammenfassung:die zentrale Weichenstellung Sie haben angegeben, dass es sich bei den Berszinski-Apartments um eine private Vermietung und nicht um ein Unternehmen handelt. Diese Selbsteinschätzung ist rechtlich nicht das letzte Wort: Ob jemand „Unternehmer“ im Sinne von § 14 BGB ist, hängt nicht von der Bezeichnung ab, unter der man auftritt, sondern davon, ob man planmäßig und auf gewisse Dauer gegen Entgelt am Markt Leistungen anbietet – unabhängig von einer Gewerbeanmeldung. Für eine Einordnung als privat spricht typischerweise ein geringer Verwaltungsaufwand, der sich nicht wesentlich von der Verwaltung eigenen Vermögens unterscheidet. Für eine Einordnung als Unternehmer sprechen dagegen Merkmale, die bei den Berszinski-Apartments vorliegen: ein einheitlicher Markenauftritt, drei separat geführte, codierte Einheiten (DAN456, DAN457, DAN458), ein eigenes Online-Buchungssystem, eine standardisierte Preis- und Gebührenstruktur (Endreinigung, Kurbeitrag) sowie feste Stornoregeln. Dieses Gesamtbild ähnelt eher einem kleinen, organisierten Beherbergungsbetrieb als der bloßen gelegentlichen Vermietung einer einzelnen Wohnung. Die Einordnung ist im Einzelfall zu klären und kann hier nicht abschließend beantwortet werden. Sie wirkt sich unter anderem auf folgende Punkte aus, die außerhalb der AGB selbst liegen, aber in der Praxis relevant werden können: • Informationspflichten bei Fernabsatzverträgen (Art. 246a EGBGB), z. B. Hinweis auf den Ausschluss des Widerrufsrechts bereits vor Vertragsschluss. • Preisangabenrecht: Pflichtkosten wie die Endreinigung sollten möglichst bereits im ausgewiesenen Gesamtpreis enthalten sein. • Impressumspflicht für die Buchungs-Website nach dem Digitale-Dienste-Gesetz (DDG) – diese Pflicht ist tendenziell weiter gefasst als der Unternehmerbegriff des BGB und kann auch bei regelmäßigem, nicht rein privatem Online-Angebot greifen. Unabhängig von dieser Einordnung gilt: Die Inhaltskontrolle von AGB nach §§ 308, 309 BGB knüpft nicht an Ihre eigene Einordnung an, sondern daran, dass Ihre Gäste in aller Regel Verbraucher sind. Das betrifft insbesondere die Stornoregelung in Ziffer 7 (siehe Abschnitt 2) und ist unabhängig von der offenen Frage oben zu beheben. Empfehlung: Da eine „Überabsicherung“ (Behandlung als Verbrauchervertrag, obwohl rechtlich vielleicht nicht zwingend erforderlich) keinen Nachteil bringt, eine „Unterabsicherung“ aber im Streitfall teuer werden kann, haben wir die überarbeitete Fassung in Abschnitt 3 vorsorglich so gestaltet, dass sie auch bei einer Einordnung als Unternehmer rechtssicher ist. Wir empfehlen dennoch, die Einordnung einmalig mit einer Steuerberatung oder Rechtsanwältin/einem Rechtsanwalt zu klären, auch mit Blick auf mögliche steuerliche und melderechtliche Folgen (Kurbeitrag, Beherbergungsstatistik, ggf. Gewerbeanmeldung).

2. Prüfung im Einzelnen

Die folgende Tabelle listet die Punkte auf, bei denen wir Klarstellungs- oder Ergänzungsbedarf sehen. Klauseln, die nicht aufgeführt sind (Ziffern 1, 2, 6, 10, 11, 12), halten wir inhaltlich für unproblematisch; wir haben sie in Abschnitt 3 nur sprachlich leicht geschärft. Ziffer Befund Empfehlung 3 Keine Rechtsfolge geregelt, wenn mehr Personen als angegeben übernachten. Ergänzen: Recht auf zusätzliches Entgelt oder Untersagung des Aufenthalts bei nicht abgesprochener Überbelegung. 4 Formulierung „soweit im Buchungsvorgang ausgewiesen“ lässt offen, ob die Endreinigungsgebühr verpflichtend oder optional ist. Klarstellen, dass die Gebühr grundsätzlich anfällt (sofern nicht bereits im Preis enthalten) und im Buchungsvorgang gesondert ausgewiesen wird. 5 Keine Rechtsfolge bei Zahlungsverzug des Gastes geregelt; zudem war der Fälligkeitszeitpunkt nur über die Rechnung, nicht in den AGB selbst, bestimmt. Auf Ihren Wunsch umgestellt auf sofortige Fälligkeit des Gesamtpreises mit Buchungsbestätigung (konkretisiert auf 7 Tage). Zusätzlich Rücktrittsrecht nach erfolgloser Nachfrist ergänzt, mit Verweis auf die Stornoregelung in Ziffer 7. Vollständige Vorauszahlung ist bei kurzfristigen Beherbergungsverträgen rechtlich zulässig (keine Anwendung der Kautionsgrenzen des Wohnraummietrechts). 7 Wichtigster Befund: Die pauschalen Stornokosten sehen keine ausdrückliche Möglichkeit für den Gast vor, einen geringeren oder keinen Schaden nachzuweisen. Nach § 309 Nr. 5 Buchst. b BGB ist eine Schadenspauschale gegenüber einem Verbraucher nur wirksam, wenn dem Gast dieser Nachweis ausdrücklich gestattet wird. Diese Vorgabe gilt unabhängig davon, ob Sie selbst als Unternehmer oder privat vermieten – entscheidend ist allein, dass der Gast in aller Regel Verbraucher ist. Nachweismöglichkeit ausdrücklich in die Klausel aufnehmen (siehe überarbeitete Fassung). Ohne diese Ergänzung ist die gesamte Stornostaffel als unwirksam angreifbar. 8 Der Ausschluss des Widerrufsrechts nach § 312g Abs.2 Nr. 9 BGB setzt denklogisch voraus, dass überhaupt ein Verbrauchervertrag mit einem Unternehmer vorliegt – also dass Sie als „Unternehmer“ im Sinne von § 14 BGB gelten. Das steht in einem gewissen Spannungsverhältnis zur Selbsteinschätzung als „private Vermietung“. Klausel unverändert beibehalten: Falls eine Einordnung als Unternehmer erfolgt (siehe Zusammenfassung), sind Sie damit abgesichert; falls nicht, ist der Satz zutreffend, aber ohne praktische Wirkung – er schadet in keinem Fall. 9 Kein ausdrückliches Recht geregelt, den Aufenthalt bei schweren oder wiederholten Verstößen gegen die Hausregeln (z. B. Partys, Ruhestörung) vorzeitig zu beenden. Kündigungsrecht aus wichtigem Grund nach vorheriger Abmahnung ergänzen. neu Kein Hinweis auf den Umgang mit personenbezogenen Daten der Gäste (Name, Adresse, Zahlungsdaten). Die DSGVO gilt hierfür unabhängig von einer etwaigen Unternehmereigenschaft, da es sich nicht um eine rein private/familiäre Tätigkeit handelt. Neue Ziffer mit Verweis auf eine gesonderte Datenschutzerklärung ergänzen (siehe überarbeitete Fassung, neue Ziffer 13).

3. Überarbeitete Fassung der AGB

Änderungen gegenüber Ihrer Vorlage sind inhaltlich in Abschnitt 2 begründet. Ergänzte Passagen sind bewusst zurückhaltend formuliert, um möglichst nah an Ihrem ursprünglichen Text zu bleiben.

1. Vertragspartner und Geltungsbereich

Der Beherbergungsvertrag kommt mit Jörn Berszinski, Berszinski-Apartments, Dr. Willi-Bergmann-Straße 29a, 37444 Sankt Andreasberg, E-Mail: info@berszinski-apartments.com, zustande. Diese Bedingungen gelten für Direktbuchungen unserer Ferienwohnungen. Individuelle Vereinbarungen zwischen den Parteien haben stets Vorrang vor diesen Bedingungen.

2. Buchung und Vertragsschluss

Mit Absenden der Buchungsanfrage gibt der Gast ein verbindliches Angebot auf Abschluss eines Beherbergungsvertrags ab. Der Vertrag kommt zustande, sobald die Buchung von uns beziehungsweise über unser Online-Buchungssystem bestätigt wird. Der Gast wird gebeten, die Buchungsbestätigung unmittelbar zu prüfen und uns mögliche Fehler umgehend mitzuteilen.

3. Belegung

Die Wohnung darf nur mit der in der Buchung angegebenen Personenzahl und höchstens mit der maximal zulässigen Belegung genutzt werden: DAN456 bis 8 Personen, DAN457 bis 4 Personen und DAN458 bis 6 Personen. Zusätzliche Übernachtungsgäste bedürfen unserer vorherigen Zustimmung. Bei einer nicht abgesprochenen Überschreitung der zulässigen Personenzahl sind wir berechtigt, hierfür ein angemessenes zusätzliches Entgelt zu verlangen oder den zusätzlichen Personen den Aufenthalt zu untersagen.

4. Preise,Endreinigung und Gästebeitrag

Es gilt der in der Buchungsbestätigung ausgewiesene Gesamtpreis. Sofern die Endreinigung nicht bereits im Preis enthalten ist, fällt hierfür eine Endreinigungsgebühr in Höhe von 150 EUR pro Buchung an; diese wird im Buchungsvorgang gesondert ausgewiesen. Ein gesetzlich beziehungsweise kommunal erhobener Gästebeitrag/Kurbeitrag ist, soweit erforderlich, zusätzlich zu entrichten. Es gilt die zum Aufenthaltszeitpunkt jeweils gültige Regelung der zuständigen Gemeinde.

5. Zahlung

Mit der Buchungsbestätigung wird der gesamte Rechnungsbetrag sofort in voller Höhe fällig. Die Zahlung erfolgt derzeit per Überweisung auf das in der Rechnung genannte Bankkonto und ist innerhalb von 7 Tagen nach Erhalt der Rechnung vollständig auszugleichen; nach Möglichkeit ist der Buchungsbezug anzugeben. Geht die Zahlung nicht fristgerecht ein, sind wir berechtigt, nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurückzutreten; in diesem Fall gilt Ziffer 7 entsprechend.

6. An- und Abreise

Der Check-in ist ab 16:00 Uhr möglich. Am Abreisetag ist das Apartment bis 10:00 Uhr zu verlassen. Abweichende Zeiten bedürfen der vorherigen Absprache.

7. Stornierung durch den Gast

Stornierungen sind uns in Textform mitzuteilen. Es gelten folgende Stornierungskosten, gestaffelt nach dem Zeitpunkt des Zugangs der Stornierung vor dem vereinbarten Anreisetag: • Bis 30 Tage vor Anreise: kostenfrei. • 29 bis 14 Tage vor Anreise: 50 % des Gesamtpreises. • 13 bis 7 Tage vor Anreise: 80 % des Gesamtpreises. • Ab 6 Tagen vor Anreise, bei Nichtanreise oder vorzeitiger Abreise: 100 % des Gesamtpreises. Dem Gast bleibt es unbenommen nachzuweisen, dass uns kein oder ein wesentlich geringerer Schaden entstanden ist als der jeweilige Pauschalbetrag; in diesem Fall ist nur der nachgewiesene geringere Schaden zu ersetzen. Ersparte Aufwendungen sowie ein Erlös aus einer anderweitigen Vermietung der Wohnung werden entsprechend angerechnet.

8. Kein gesetzliches Widerrufsrecht

Bei Beherbergungsleistungen, die für einen bestimmten Termin oder Zeitraum vorgesehen sind, besteht nach § 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB grundsätzlich kein gesetzliches Widerrufsrecht, auch wenn der Vertrag im Fernabsatz – etwa über unser Online-Buchungssystem – geschlossen wird. Es gelten daher die Stornierungsbedingungen gemäß Ziffer 7.

9. Hausregeln

Die Hausregeln sind während des Aufenthalts zu beachten. Insbesondere handelt es sich um Nichtraucherwohnungen, Partys und Veranstaltungen sind nicht gestattet, die Nachtruhe von 22:00 bis 07:00 Uhr ist einzuhalten und Haustiere sind nur erlaubt, wenn dies für die gebuchte Wohnung ausdrücklich vereinbart wurde. Bei erheblichen oder trotz Abmahnung wiederholten Verstößen gegen die Hausregeln sind wir berechtigt, den Aufenthalt aus wichtigem Grund vorzeitig zu beenden; Ziffer 7 gilt hinsichtlich der Anrechnung ersparter Aufwendungen entsprechend.

10. Schäden und Mitwirkungspflicht

Der Gast hat Wohnung, Einrichtung, Schlüssel und Zugangsmöglichkeiten sorgfältig zu behandeln. Schäden oder Mängel sind uns unverzüglich mitzuteilen, damit wir Abhilfe schaffen können. Für die Haftung gelten die gesetzlichen Bestimmungen.

11. Ausfall durch den Vermieter

Kann die Unterkunft aus einem von uns zu vertretenden Grund nicht bereitgestellt werden, werden bereits geleistete Zahlungen für den betroffenen Aufenthalt erstattet. Weitergehende gesetzliche Rechte bleiben unberührt.

12. Datenschutz

Informationen zum Umgang mit personenbezogenen Daten des Gastes finden Sie in unserer gesonderten Datenschutzerklärung, die auf unserer Buchungs-Website abrufbar ist.

13. Schlussbestimmungen

Es gilt deutsches Recht unter Beachtung zwingender verbraucherschützender Vorschriften. Für den Gerichtsstand gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Sollte eine einzelne Bestimmung unwirksam sein, bleiben die übrigen Bestimmungen unberührt; an die Stelle der unwirksamen Bestimmung treten die gesetzlichen Regelungen. Stand: August 2026

4. Empfohlene nächste Schritte

• Unternehmereigenschaft (Abschnitt 1) einmalig mit Steuerberatung oder Rechtsanwältin/Rechtsanwalt klären, insbesondere im Hinblick auf Melde-, Steuer- und Informationspflichten.

• Impressum der Buchungs-Website auf Vollständigkeit nach dem Digitale-Dienste-Gesetz prüfen (Name, Anschrift, schnelle elektronische Kontaktaufnahme).

• Datenschutzerklärung für die Buchungs-Website erstellen bzw. prüfen und wie in Ziffer 12 verlinken.

•Prüfen, ob die Endreinigungsgebühr technisch bereits im angezeigten Gesamtpreis des Buchungssystems enthalten ist oder erst nachträglich addiert wird, und den Buchungsprozess bei Bedarf entsprechend anpassen

• Vor Verwendung der überarbeiteten AGB eine abschließende rechtliche Prüfung einholen.